Scheiden met een eigen huis of hypotheek

Eén van de meest prangende vragen bij een echtscheiding: moet de eigen woning worden verkocht of is het mogelijk dat één van de partners na de echtscheiding in het huis kan blijven wonen.

Er zijn globaal 3 mogelijkheden:

Eén van beiden neem na de scheiding het huis over.
Na de echtscheiding wordt het koophuis verkocht.
Na de scheiding blijft de koopwoning (nog even) gemeenschappelijk.

1. Partner uitkopen

De hoofdregel is, dat als één van de echtgenoten in het huis wil blijven wonen, dan heeft deze echtgenoot er sowieso recht op om te mogen onderzoeken of hij de hypotheek kan overnemen na de scheiding en bijvoorbeeld de ander kan uitkopen.
Lees meer hierna bij echtscheiding en hypotheek.

2. Huis verkopen

Als het voor géén van de partners mogelijk of wenselijk is, om na de scheiding de koopwoning over te nemen, dan wordt meestal besloten om het huis te verkopen na de scheiding.
Lees meer hierna bij huis verkopen bij echtscheiding.

3. Samen eigendom

Echtscheiding en hypotheek

Of na een scheiding een koophuis aan één van de twee partners kan worden toebedeeld, hangt vooral af van:

1.Overwaarde of ‘onder water’: hoe hoog is op het moment van scheiden de hypotheek?
2.Wat zijn de financieringsmogelijkheden om na de scheiding de hypotheek over te nemen?

1. Overwaarde
Overwaarde wil zeggen: de waarde van het huis minus de hypotheekschuld. Of anders gezegd: je trekt de actuele stand van de hypothecaire lening af, van het bedrag dat de woning zou opleveren bij verkoop. Blijft er iets over, dan is er overwaarde. Maar is de hypotheekschuld hoger dan de te verwachte opbrengst bij verkoop dan is er sprake van onderwaarde. Men zegt dan ook wel: het huis staat ‘onder water’.

Vanuit financieel oogpunt is het natuurlijk veel gunstiger als er een overwaarde is, dan wanneer een huis onder water staat. Maar een grote overwaarde maakt ook dat het lastiger kan zijn, als men een partner wil uitkopen bij een scheiding. Bij overwaarde zal je de winst met elkaar moeten delen. Is er sprake van onderwaarde, dan moet de restschuld in principe worden verdeeld.

Stel er is een huis met een waarde van € 400.000,-. Er rust een hypotheek op het huis, waarvan de restschuld nog € 300.000,- bedraagt. Verder is er aan de hypotheek een spaarvoorziening gekoppeld, waar inmiddels € 50.000,- in is opgebouwd. Wanneer de woning zou worden verkocht, en de hypotheek wordt afgelost, dan blijft er € 150.000,- aan waarde over.

Een voorbeeld:

2. Hypotheek overnemen na scheiding?

Verreweg de belangrijkste vraag die daarvoor moet worden beantwoord is:

“Hoeveel moet ik kunnen lenen om mijn ex-partner uit te kunnen kopen?”

Als de één het huis en de hypotheek krijgt, dan krijgt de ander in principe*) een bedrag ter hoogte van de helft van de waarde. De uitkoopsom moet dus worden uitbetaald. Maar daarnaast moet de oude hypotheekschuld ook worden overgenomen. Als men de uitkoopsom niet op een spaarrekening heeft staan, dan moet dit hele bedrag worden geleend.

In het voorbeeld:

*) In principe, want soms is er sprake van privévermogen, bijvoorbeeld door dat in een testament is bepaald, dat een erfenis niet in de gemeenschap zou vallen. Is zo’n erfenis in de woning geïnvesteerd, dan moet dit geld worden terugbetaald, en pas daarna wordt dan het restant van de overwaarde gedeeld.

Dit voorbeeld gaat er van uit dat de waarde 50%-50% moet worden gedeeld. Dit is het geval bij de meeste huwelijken, waarbij het huis in een gemeenschap van goederen valt, of waarbij er weliswaar huwelijkse voorwaarden zijn, maar het huis toch op naam van beiden staat, of de waarde moet worden gedeeld vanwege een verrekenverplichting. Dit is afhankelijk van hoe het exact in de huwelijkse voorwaarden staat. Heeft u hier vragen over, aarzel dan niet om ons even vrijblijvend te bellen!

Onderzoek mogelijkheden hypotheek bij scheiding
Een door ons veel gehoorde onduidelijkheid voor mensen die bij een scheiding een hypotheek willen oversluiten is het volgende:

“Voor de vraag hoeveel hypotheek ik kan krijgen is van belang hoe het financiële plaatje er uit ziet na de scheiding. Maar voor de vraag hoe het financiële plaatje er uit ziet na bij de scheiding, is van belang hoe hoog de nieuwe hypotheek wordt ?!”

Wij lossen dit als volgt op. Wij maken voor u snel enkele globale berekeningen, die uitgaan van de meest waarschijnlijke uitgangspunten. Op basis daarvan kunnen wij een regeling voorstellen (concept convenant). Deze concrete regelingen kunnen worden getoetst door de hypotheekadviseur. Wij kunnen dit desgewenst strak begeleiden.

mogelijkheden hypotheek bij scheiding

mogelijkheden hypotheek bij scheiding

Het is tenslotte ook van belang dat de ex-partner die een uitkoopsom ontvangt, wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Het Familierechtkantoor begeleidt de beide partners naar een toekomst waarin het financiële plaatje duidelijk en passend is.

Huis verkopen bij scheiding

Wanneer geen van partners het eigen huis en de hypotheek wil overnemen, en de woning moet worden verkocht, dan moet gezamenlijk een makelaar worden ingeschakeld.

In een echtscheidingsconvenant worden vaak afspraken gezet over het verkooptraject, zoals de vraagprijs, afspraken over het al dan niet aanvaarden van een bod. Ook wordt vastgelegd hoe de kosten worden verdeeld.

Verder wordt er vaak een regeling opgenomen over hoe lang het verkoopproces mag duren en welke stappen moeten worden gezet als dit niet gehaald wordt.

Een huis verkopen bij echtscheiding heeft als bijzonderheid dat er een tegengesteld belang kan ontstaan, bij hoe snel een eigen woning verkocht wordt. Wanneer de één van de echtgenoten in het huis blijft wonen, bijvoorbeeld met de kinderen, is het voor deze ouder van belang dat er in geval van verkoop genoeg tijd is om een nieuwe plek te vinden. Voor de andere echtgenoot is echter van belang om te bewaken, dat de verkoop van de woning niet onnodig lang wordt tegengehouden, door degene die in het huis blijft wonen.

Wij lossen dit op door mogelijke doemscenario’s door te nemen. Ook als het contact met de andere partner tijdens de scheiding goed is, gaan wij in gedachten kort langs zaken die in de toekomst voor onduidelijkheid kunnen zorgen.

Huis blijft gemeenschappelijk

Het komt ook voor dat er wel de mogelijkheid is om de hypotheek te behouden, maar niet om de ex-partner uit te kopen. Anders gezegd: u wilt allebei, dat één van de echtgenoten (met de kinderen) in de woning kan blijven wonen, maar géén van de partners kan na de scheiding de hypotheek oversluiten.

Wanneer u hier beiden aan meewerkt, is het mogelijk om het zo te regelen, dat bijvoorbeeld een uitkoopsom in termijnen wordt betaald, of dat deze pas na een bepaalde tijd wordt voldaan. Zo kunt u bijvoorbeeld overeenkomen dat het huis pas na een paar jaar wordt verkocht. In een echtscheidingsconvenant worden dan de voorwaarden goed vastgelegd, zodat er geen onduidelijkheid kan ontstaan, bijvoorbeeld over wie de kosten voldoet.